Динамика на цените и сделки с жилища:
Covid 19 и инфлацията I

Фиг.№1 Стойност на сделките с жилища и цените на жилищата в еврозоната (EA19)

Текущия възходящ тренд на цените недвижимите имоти започна приблизително през 2014г.Промените в общата стойност на сделките (House Sales Index Of Value Of Transactions) изпреварват значително ръста на цените на жилищата (House Price Index) за периода 2014г-2017, и в по-малка степен в следващите две години. За целия разглеждан период е характерен един механизъм на усилване на ръста или спада на цените, нещо обсебено видимо по време и след Covid-19 кризата. В периодите когато цените на жилищата растат общата стойност на сделките значително изпреварва този ръст, и обратното спада на цените е съпроводен от чувствително по-голям спад в общата стойност на сделките. Този „механизъм на усилване“ беше особено видим през 2012 г., когато цените намаляха с -2,1%, (фиг.1) а стойността на транзакциите с -14,6%, и през 2017 г., когато цените се увеличиха с 4,3%, а стойността на транзакциите с 15,1%. През 2018 г. и в по-малка степен през 2019 г. повишенията на цените на жилищата бяха съвсем малко по-ниски от увеличенията на общата стойност на сделките, което предполага слабо увеличение на броя на сделките.

Този механизъм на усилване не е толкова ясно изразен в България (фиг.2).Изключвайки 2014 година когато цените растат със 1,4% на годишна база а стойноста на транзакциите с 33,2%. От 2015г, до Covid-19 кризата, цените жилищата и стойността на транзакциите а от там и броя им се изменят с много сходни темпове, а през 2015, година процеса е обратен-цените растат с по-бърз темп от стойността на транзакциите. С оглед на факта, че ръста на цените води до по-висок ръст на стойноста на транзакциите а следователно и по-голям брой сделки то това означа че търсенето в значителна степен е ценово мотивирано. Ако това е валидно за страните от еврозоната, то в много малка степен това е валидно за България. Периода от 2015-та до 2020-та година трудно могат да ни убедят, че търсенето на жилища в Българя реагира агресивно на промените в цените на жилищата.

Фиг.№2 Стойност на сделките с жилища и цените на жилищата в България

Има нещо общо обаче между всички 14 държави от ЕС които предоставят данни за тези индикатори а то, че Covid-19 даде силен импулс на пазара на жилища в Европа. Шокът който пандемията от Covid-19 нямаше икономическа основа както при ипотечната криза от 2008г. Мерките за социална дистанция, ограничаването на мобилността дадоха силен импулс на търсенето на пазара на жилища. Спада в икономическия растеж и влошаването на състоянието на икономиките като цяло не само не обърна възходящия тренд на цените на жилищата а и го ускори в известна степен от главно под въздействието на силното търсене мотивирано донякъде от желанието за повече лично пространство породено от спецификата на пандемията с Covid-19. Пазарите на жилища във всички изследвани държави отчетоха значителен ръст на броя на сделките през третото тримесечие на 2020 спрямо предходното т.е по времето на първия локдаун (фиг.3).

Българския пазар на жилища реагира с втория по-големина ръст на сделките с 46.5% спрямо предходното тримесечие. Този импулс който получи жилищния пазар се запази и през цялата следваща година.

Мирослав Владимиров Ph.D.
Член на СД на ЕРА БЪЛГАРИЯ