Имот
в портфейла
Друга важна и определяща характеристика на тези четирите класа активи е, че по отношение на възвращаемостта и риска техните резултати не „се движат заедно“ в рамките на икономическия цикъл т.е корелацията между техните норми на възвръщаемости е най-много умерено положителна а в някои случаи клони и към нула. Това означава, че инвеститорите (домакинствата са съществена част от тази група) могат да диверсифицират своите портфейли, като разпределят свето богатство между тези четири класа активи, съобразно инвестиционни цели и склонността си към риск.
| Инвестиционни характериски | Акции | Недвижими имоти | Облигации | Депозити/ДЦК |
|---|---|---|---|---|
| Риск | Висок | Умерен до нисък | Умерен до нисък | Нисък |
| Обща възвращаемост | Висока | Умерена | Умерена | Ниска |
| Текуща доходност | Ниска | Висока | Много висока | Умерена |
| Растеж | Висок | Нисък | Няма | Няма |
| Защита от инфлацията | Добра | Добра | Лоша | Добра (при реинвестиране) |
Една от характерните черти на недвижимите имоти като инвестиционен актив по отношение на тяхната възвращаемостта и риск (без ливъридж) е, че те попадат между акциите от една страна и спестовните инструменти (депозити, краткосрочни облигации и съкровищни бонове) от друга страна.
Недвижимите имоти са много подобни и на дългосрочните облигации, но за разлика от тях те осигуряват известно нарастване на капитала във времето и относително добра защита от инфлацията.
Инвеститорите в недвижими имоти, които имат дълг период на задържане (инвестиционен хоризонт) могат значително да намалят риска. По-голямата част от възвръщаемостта за такива инвеститори ще дойде под формата на относително стабилните и предвидими приходи от наеми на недвижимите имоти. Такива инвеститори също могат да се възползват в по-голямата степен от предвидимостта на ръста цените на недвижими имоти, в дългосрочен план.
Цели на инвестирането в недвижими имот:
Инвестирането в недвижими имоти осигурява постигането на две основни цели които имат повечето инвеститори. Първата от тях е целта за растеж на капитала (или спестявания), която предполага нарастване на капитала в сравнително дълъг времеви хоризонт без да има междинна необходимост от използване на инвестираните средства . Инвеститорите с цел растеж могат да отделят парични средства за сравнително дълъг период от време. Втората цел целта свързана с дохода (или текущ паричен поток), което предполага, че инвеститорът има краткосрочна и постоянна нужда да използва парични средства, генерирани от инвестицията. Може да се каже, че всички инвеститори имат за цел или спестявания, или доходи или и двете едновременно. В някои случаи един и същ инвеститор може да дефинира и двете цели за различни части от портфолиото от богатства. Но в допълнение към тези цели, инвеститорите също са изправени пред едно или повече основните ограничения, в процеса на инвестиране , особено на пазара на недвижими имоти.
- Рискът: Възможността бъдещите инвестиционни резултати да варират във времето по начин, който не е напълно предвидим към момента, в който е направена инвестицията.
- Ликвидност: Възможността да се продават и купуват недвижимите имоти бързо и без загуба на стойност.
- Времеви хоризонт: Бъдещото време, през което целите, ограниченият на инвеститора са уместни.
- Експертиза на инвеститора: Какви способности и възможности има инвеститорът да управлява инвестиционния процес и инвестиционните активи.
- Размер: Колко „голям“ е инвеститорът по отношение на размера на капитала, от който се нуждае инвестиционния проект.
- Капиталово ограничение: Дали инвеститорът е изправен пред абсолютно ограничение на размера на капитала, с който разполага за инвестиране, или може да получи допълнителен капитал сравнително лесно, ако са налични добри инвестиционни възможности.
Нося ли риск при инвестирането в недвижим имоти.
Инвестирането с недвижими имоти е подвластно на същите източници на риск както и повечето активи и инструменти. Инвеститорите в недвижими имоти очакват да реализират доход от два източника, нарастването на цената на имота и приходите от наеми. Наемите много често се влияят от локални фактори като икономическа активност в региона, демография, сезонност на търсенето и т.н. и инвеститорите носят риска от колебанията и променливостта на приходите от наем. Промените в пазарната конюнктура често се отразява на някои имоти повече от други в зависимост от вида на имота, местоположението и т.н. Тези имоти, които са засегнати в по-голяма степен от други, могат да бъдат разглеждани като по-рискови. Недвижим имот който може да разчита на добре диверсифициран набор от наематели вероятно ще бъде по-малко изложен на бизнес риск. Финансовия риск произтича от използването на дългово (банково) финансиране (наричано финансов ливъридж) увеличава риска. Финансовият риск се увеличава с увеличаването на размера на дълга от инвестиция в недвижим имот. Степента на финансов риск също зависи от цената и структурата на дълга. Недвижимите имоти са относително ниско ликвидни-т.е. те рядко могат да бъдат продадени в кратък срок без отстъпка от цената, особено когато пазара не е особено активен с много купувачи и продавачи и чести и бързи транзакции. Недвижимите имоти имат относително висока степен на ликвиден риск. Инфлацията сериозно може да намали реалната (дефлираната) нормата на възвръщаемост на инвеститора, ако доходът от инвестицията не се увеличи достатъчно, за да компенсира въздействието и. В исторически план недвижимите имоти се представят добре по време на инфлация, т.е. ръста на цените им компенсира инфлацията. Това се дължи както на факта че по време на инфлация цените на реалните активи повишават стойноста си, така и на използването на договори за наем, които позволяват на наемната цена се адаптира към промени в инфлацията във времето. Промените в лихвените проценти също се отразяват на цените и доходностите на всички инвестиции в една икономика. Инвестициите в недвижими имоти обикновено се характеризират с висока степен на ливъридж (дял на дълговото финансиране) и по този начин нормата на възвръщаемост, ще бъде повлияна от промени в лихвените проценти. Дори ако един инвеститор има ипотека с фиксиран лихвен процент или въобще няма ипотека, повишаването на лихвените проценти може да въздейства върху търсенето и цената, която купувачите са склонни да платят за имота. Освен това нивата на доходност, които инвеститорите изискват за инвестициите си в недвижими имоти, обикновено зависят и от общото ниво на лихвените проценти в икономиката. Инвестиции в недвижими имоти изискват от собствениците гъвкаво да управляват отношенията с наемателите и да подържат имота в състояния позволяващо му да, за да запази стойността на инвестицията. Възвръщаемост, която инвеститорът може да спечели, зависи и от компетентността му да управлява тези взаимоотношения.
Емпирични данни за възвращаемостта и риска.
Инвеститорите у нас разполагат със не голям кръг от финансови инструменти и инвестиционни възможности. В общи линии те се свеждат до акции на публични дружества търгувани на БФБ , недвижими имоти и спестовни инструменти. На БФБ те могат да участват директно като закупуват акции така и формират собствено портфейл от ценни книжа така и индиректно като придобият акции на взаимни фондове и по този начин се възползват от предимствата които те предоставят: професионално управление, диверсификация, ликвидност и т.н. Борсата предоставя възможно и индиректно да се инвестира на пазара на недвижими имоти чрез АДСИД, които се търгуват на отделен сегмент както на основния така и на алтернативния пазар. Индекса който измерва движението на цените на тези дружества е BGREIT.
| Sofix | BGREIT | Недвижими имоти | Депозити | |
|---|---|---|---|---|
| Средно годишна възвращаемост | 3,72% | 8,25% | 10,89% | 0,53% |
| Риск (стандартно отклонение) | 20,63% | 6,48% | 3,55% | 0,57% |
Също така напълно очаквано инвестициите в акциите на компании инвестиращи в недвижими имоти -АДСИД се представят по-добре по отношение на риска от останалите дружества търгувани на борсата.
Данните потвърждават и нашето очакване инвестициите в акции (измерени чрез SOFIX) да са най-рискови като финансови инструменти и имат най-голям потенциал за ръст на дохода. Макар усреднената възвращаемост да е ниска за конкретния период, за 2021 година Sofix носи над 40% възвращаемост на инвеститорите.
Същевременно пред инвеститорите се появяват и нови възможности за инвестиране. През последните няколко месеца постигната доходност постигната на първичните аукциони на пет годишните ДЦК расте и достигна 5,65%.
Разбира се подобен род анализ трябва да бъде просто отправна точка за инвеститорите в недвижими имоти. Някои основните характеристики на пазара на недвижими имоти които трябва да бъдат отчетени е, че той е много голям и по отношение броя на броя на имотите и по броя и размера на транзакциите. Той е силно конкурентен а собствеността е силно фрагментирана. Както всеки друг пазара и пазара на недвижими имоти има цикличен характер и е полезно да се започне с оценката във каква фаза се намира той. Какво е текущото състояние на пазара като брой и обем на транзакциите и перспективите пред него поне в краткосрочен план.
След силния импулса който пазара получи от COVID- 19 кризата и който постепенно отслабва през последните 4 тримесечия броя на сделките все още е много голям. Последните налични данни на НСИ показват, че към третото тримесечие на 2022 година сделките са с 39.96% по висок от същото тримесечие на 2019 година т.е. преди COVID-19, И през 2023г, е вероятно да бъдем свидетели на намаляване на броя на транзакциите спрямо 2022г, но те вероятно все още бъдат над нивата си преди COVID-19 кризата.
На национално ниво цените спряха да растат в реално изражение (измерени чрез дефилирания индекс) през последните 4 тримесечия и към настоящия момент растат само номинално главно заради протичащите инфлационни процеси. Можем да очакваме че ако инфлацията у нас започне да затихва то и ръста на цените на недвижимите имоти ще се забави.
Тенденцията за увеличаване на предлагането на нови жилища ще продължи и през тази година. Активността на пазара по отношение на търсенето ще бъде подкрепена от няколко основи фактора-устойчивия ръст на спестяванията на домакинствата, ниската безработица, ръста на разполагаемия доход, отрицателните лихвени проценти по ипотечните кредити, непроменените нагласи на домакинствата относно покупката на жилища. Предлагането на жилища ще бъде стимулирано от големия ръст на започнатото ново строителство. През 2022, вероятно ще бъде започнато строителството на близо 30 000 нови жилища което най големия обем от 2010( т.е. откакто има налични данни), а близо 70% ръст на разходите за строителството на новите жилище ще подкрепи и ръста на цените им.
Очакваното повишаване на лихвените проценти едва ли ще да окаже осезаемо върху търсенето на недвижими имоти поради факта, че реалните лихвени проценти ще останат силно отрицателни т.е. те ще бъдат значително по-ниски от инфлацията. Нисигуроста в икономическата среда ще прави по трудно вземането на инвестиционните решения. Като цяло пазара търси новото си равновесие.
На микро ниво, инвеститорите трябва да оценят пазара и от гледна точка на типа имот който проучват като потенциална инвестицията какво е текущото предлагане и тенденциите в новото строителство. Да оценят потенциала на наемния пазара и перспективите пред него, сезонността на търсенето, типа наематели с техните характеристики на базата на които да бъде съставен план за паричните потоци. Решението за инвестиране в недвижим имот трябва да е функция на комплексен анализ и най-вече да отчита факта, че пазара на недвижими имоти е подходящ за инвеститори със дългосрочни инвестиционни хоризонти.
