Каква е възвращаемостта
от инвестирането в недвижими имоти

Инвеститорите у нас разполагат със не голям кръг от финансови инструменти и инвестиционни възможности. В общи линии те се свеждат до акции на публични дружества търгувани на БФБ (Sofix) , недвижими имоти и спестовни инструменти. На БФБ те могат да участват директно като закупуват акции така и формират собствено портфейл от ценни книжа така и индиректно като придобият акции на взаимни фондове и по този начин се възползват от предимствата които те предоставят: професионално управление, диверсификация, ликвидност и т.н. Борсата предоставя възможно и индиректно да се инвестира на пазара на недвижими имоти чрез АДСИД, които се търгуват на отделен сегмент както на основния така и на алтернативния пазар. Индекса който измерва движението на цените на тези дружества е BGREIT.
Както можеше да се очаква оценка за риска на различните инвестиционни възможности (2015г -2022г), постави недвижимите имоти между акции и депозитите. Оценката за тях е че за посочения период са реализирали средногодишна възвращаемост от 10.89% при и стандартно отклонение (риск) от 3,55%. Тази възвращаемост включва както капиталовата възвращаемост (ръста на цените на недвижимите имоти) така и доходността от наеми. Ако приемем, че възвращаемостта от инвестиции в недвижими имоти следва нормално разпределение ние можем да очакваме със 68% вероятност, че очакваната възвращаемост ще бъде минимум 7,34% и максимум 14,39%, и със 95% вероятност ще бъде минимум 3,89% и максимум 17.99%.

Също така напълно очаквано инвестициите в акциите на компании инвестиращи в недвижими имоти -АДСИД се представят по-добре по отношение на риска от останалите дружества търгувани на борсата.

Данните потвърждават и нашето очакване инвестициите в акции (измерени чрез SOFIX) да са най-рискови като финансови инструменти и имат най-голям потенциал за ръст на дохода. Макар усреднената възвращаемост да е ниска за конкретния период, за 2021 година Sofix носи над 40% възвращаемост на инвеститорите.

Същевременно пред инвеститорите се появяват и нови възможности за инвестиране. През последните няколко месеца постигната доходност постигната на първичните аукциони на пет годишните ДЦК расте и достигна 5,65%.

След силния импулса който пазара получи от COVID- 19 кризата и който постепенно отслабва през последните 4 тримесечия броя на сделките все още е много голям. Последните налични данни на НСИ показват, че към третото тримесечие на 2022 година сделките са с 39.96% по висок от същото тримесечие на 2019 година т.е. преди COVID-19, И през 2023г, е вероятно да бъдем свидетели на намаляване на броя на транзакциите спрямо 2022г, но те вероятно все още бъдат над нивата си преди COVID-19 кризата.

На национално ниво цените спряха да растат в реално изражение (измерени чрез дефилирания индекс) през последните 4 тримесечия и към настоящия момент растат само номинално главно заради протичащите инфлационни процеси. Можем да очакваме че ако инфлацията у нас започне да затихва то и ръста на цените на недвижимите имоти ще се забави.

Тенденцията за увеличаване на предлагането на нови жилища ще продължи и през тази година. Активността на пазара по отношение на търсенето ще бъде подкрепена от няколко основи фактора-устойчивия ръст на спестяванията на домакинствата, ниската безработица, ръста на разполагаемия доход, отрицателните лихвени проценти по ипотечните кредити, непроменените нагласи на домакинствата относно покупката на жилища. Предлагането на жилища ще бъде стимулирано от големия ръст на започнатото ново строителство. През 2022, вероятно ще бъде започнато строителството на близо 30 000 нови жилища което най големия обем от 2010 ( т.е. откакто има налични данни), а близо 70% ръст на разходите за строителството на новите жилище ще подкрепи и ръста на цените им.

Очакваното повишаване на лихвените проценти едва ли ще да окаже осезаемо върху търсенето на недвижими имоти поради факта, че реалните лихвени проценти ще останат силно отрицателни т.е. те ще бъдат значително по-ниски от инфлацията. Несигурността в икономическата среда ще прави по трудно вземането на инвестиционните решения. Като цяло пазара търси новото си равновесие.