Повишват ли се
ипотечните лихви

Дълги години ниските лихвени проценти се считаха за освен фактор който стимулира търсенето на пазара на недвижими имоти. Това е само частично вярно защото решението за покупка на жилище е значително по комплексно и не зависи само от лихвените проценти.
Управителният съвет ЕЦБ взе решение да повиши със 0,75% и трите основни лихвени процента на ЕЦБ. Това решение, а вероятно и следващите повишения трябва да осигурят връщане на инфлацията към средносрочната цел на ЕЦБ от 2%.
Целта на сегашното а и на бъдещите повишения на лихвените проценти е да забави търсенето а от там и инфлацията която по предварителната оценка на Евростат през август е достигнала 9,1%. Рязкото покачване на цените на енергоносителите и храните, натискът от страна на търсенето в някои сектори вследствие на отварянето на икономиката след COVID-19 и затруднения във веригите на доставка са едни от основните фактори които движат инфлацията нагоре.
ЕЦБ ревизира прогнозата си за инфлацията и сега се очаква тя да бъде на средно равнище от 8,1% през 2022 г., 5,5% през 2023 г. и 2,3% през 2024 г. Високите енергийни цени намаляват покупателната способност на доходите на населението. Прогнозите за икономическия растеж са икономиката на евро съюза да нарасне с 3,1% през 2022 г., 0,9% през 2023 г. и 1,9% през 2024 г.

Кога ще започне повишаването на лихвените проценти по ипотеките?

Във страните от еврозоната този процес на обръщане на лихвения цикъл започна в средата на миналата година (фиг №1).

  • Лихвените проценти по ипотечните кредити с плаваща лихва се повишиха с 0,6% до 1,9% през юли 2022, спрямо 1,3% през септември 2021г.
  • Лихвените проценти по ипотечните кредити с фиксиран до петата година лихвен процент се повишиха с 0,6% до 2,03% през юли 2022, спрямо 1,43% през юли 2021г.
  • Лихвените проценти по ипотечните кредити с фиксиран то петата до десетата година лихвен процент се повишиха с 0,97% до 2,23% през юли 2022, спрямо 1,26% през юли 2021г.

Факта, че ипотечните лихви започнаха да се повишават почти година преди ЕЦБ да започне повишаването на основния лихвен процент означава, че пазара на ипотечни кредитни в еврозоната реагира по-рано на променящата се пазарна среда, инфлацията и перспективите пред икономиките.

Как се определя референтния лихвен процент по ипотечни кредити?

Референтния лихвен процент (за кредити отпуснати в лева) който банките изчисляват представлява средно претеглена стойност от лихвените проценти по депозитите на сектор „домакинствата“ и на „сектор нефинансови предприятия“ с различни срокове до падеж а за тегла се използват обемите по тези депозити (Уникредит). Разбира се методите на отделните банки имат извести разлики.
За кредитите деноминирани в евро референтния лихвен процент е базира на 6 месечния Euribor (Euro Interbank Offered Rate).
Докато решенията на ЕЦБ директно влияят върху референтните лихвени проценти за ипотечни кредити деноминирани в евро, то относно ипотечните кредити в лева това влияние е косвено. Паричните пазари в евро и лева функционират успоредно и си взаимодействат а лихвените проценти в двете валути се определят съвместно на пазара, т.е. ипотечните лихви в лева зависят както от ликвидността на депозитния пазар в лева така и решенията на ЕЦБ и лихвените проценти в евро.
Най-вероятно първо ще видим повишение на лихвените проценти по депозити в лева а след това и повишение на ипотечните лихви.

Мирослав Владимиров Ph.D.
Член на СД на ЕРА БЪЛГАРИЯ